35 éve dolgozom magasépítő mérnökként, 230+ projekt tapasztalatával. Láttam már befejezetlen házakat, elszabaduló költségvetéseket és építtetőket, akik évekig pereskednek a kivitelezővel. Egy rosszul megkötött építési szerződés drámai következményekkel járhat. Íme az útmutató, amivel elkerülheted a csapdákat.
Az 5 legkritikusabb pont, amit tudnod kell:
- 2008 óta kizárólag írásban köthető – értékhatártól függetlenül
- Kötelező tartalmi elemek vannak, ezek hiánya érvénytelenség
- Vállalkozói díj részletezése kulcsfontosságú (ne csak „kulcsrakész árat”)
- Alvállalkozók, pótmunka, határidők előzetes tisztázása
- Tervdokumentáció hiányáért 2008 óta a kivitelező felel, ha nem jelezte
Az építkezés során a felek jogairól és kötelességeiről
Az építkezés során a felek jogairól és kötelességeiről elsődlegesen az általuk megkötött szerződések rendelkeznek. A Polgári Törvénykönyv szabályai csak akkor érvényesülnek, ha ezekre a szerződés nem terjedt ki.
A jelenleg hatályos 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építési szerződés formájával és tartalmával kapcsolatosan kötelező érvényű szabályokat állapít meg. 2008-tól csak írásban lehet kötni építési szerződést.
Mi az építési szerződés?
Építési szerződés az, amelyben a vállalkozó építmény kivitelezési, átalakítási, bővítési, helyreállítási vagy lebontási munkák elvégzésére vállal kötelezettséget, a megrendelő pedig a műszaki tervdokumentáció átadására és a vállalkozói díj megfizetésére.
Ide tartozik: családiház építése, felújítása, bővítése, nagyobb átalakítások, bontások. Nem tartozik ide: szobafestés, parkettázás, kisebb karbantartás külön tervdokumentáció nélkül (ezekre „egyszerű” vállalkozási szerződés vonatkozik).
A Polgári Törvénykönyv kötelező tartalmi elemei
A Polgári Törvénykönyvben (Ptk.) találhatjuk meg az építési szerződésre vonatkozó alapvető rendelkezéseket. A Ptk. a szerződés lényeges tartalmi elemeként (érvényességi feltételként) határozza meg:
- A feleket
- Az építési-szerelési munka meghatározását
- A vállalkozói díjat
- A teljesítési határidőt
A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet részletesen felsorolja a kötelező elemeket a 3. § (2) 13 pontban. A Ptk. kifejezetten kimondja: az építési szerződést mindig írásba kell foglalni (2013. évi V. törvény, Ptk. 6:252. §). Ez nem függ az értékhatártól.
A szerződés kötelező tartalmi elemei 2026-ban
Alapadatok
Az építési-szerelési munka pontos körülírása mellett bele kell foglalni az építési munkaterület pontos címét és helyrajzi számát. A feleknek le kell írni az építményre vonatkozó követelményt is (mennyiségi és minőségi mutatókkal).
Vállalkozói díj részletezése
A vállalkozói díj összege mellett az elszámolás formáját, módját, a fizetés módját és határidejét is rendezni kell.
A vállalkozói díj kötelező elemei:
- a) Közvetlen költség:
- Anyagköltség és közvetlen gépköltség (fuvarozás, rakodás)
- Építőipari rezsióradíj alapján számított munkadíj
- b) Fedezet:
- Általános költségek
- Tervezett nyereség (alapvetően a rezsióradíj kell tartalmazza)
💡 Fontos: 2026-ban egy kulcsrakész családiház átlagosan 850-1.150 ezer Ft/m² közötti áron épül. Egy 100 m²-es ház felépítése így 85-115 millió forintba kerül alapkivitelben, épület körüli munkák nélkül.
Határidők pontos meghatározása
Célszerű a szerződésben az alábbi határidőket rögzíteni:
- A kivitelezési tervszolgáltatási határidő (amennyiben azonos a kivitelező és a tervező)
- Építési munkaterület átadásának időpontja
- Az építési napló megnyitása
- A tervezett kezdés
- A részteljesítési határidők
- A teljesítés igazolás kiadásának eljárási rendje
- A teljesítés igazolás kiadására rendelkezésre álló idő
- A rész- és végszámlák fizetési határideje
- A befejezési határidő
- Átadás-átvétel kitűzésére rendelkezésre álló idő
- Az átadás-átvételi eljárás, annak lezárásának ideje
2008-2009 óta kötelező szabályozások
- szeptember 1-jétől rögzítendő:
- a) Építőipari kivitelezés során keletkező hulladékok elszállítására kötelezett megnevezése b) Vállalkozói díj alapjául szolgáló árazatlan költségvetési kiírás meglétére utalás (ha előírja jogszabály) c) Pótmunka díjának elszámolási módja
- október 1-je után kötelező adatok:
Szerepeltetni kell az építtető és vállalkozó kivitelező neve mellett: címét, székhelyét, elérhetőségét, adószámát, bankszámlaszámát, valamint a képviseletében eljáró személy adatait.
Alvállalkozók kérdése
Kötelező rögzíteni:
- a) Az építtető hozzájárul-e alvállalkozó igénybevételéhez b) A fővállalkozó igénybe vesz-e alvállalkozót c) A fővállalkozó hozzájárul-e alvállalkozója további alvállalkozóihoz
Tervdokumentáció hiányosságai – ki a felelős?
Ha a szerződés megkötésekor a kivitelezéshez szükséges valamennyi terv (költségvetés, műleírás stb.) még nem áll rendelkezésre, a tervek fokozatos szolgáltatásának határidőit, valamint az építési-szerelési munka egészére vonatkozó költségelőirányzat alapján megállapított tájékoztató jellegű díjat a szerződésben meg kell határozni.
Mivel a szerződés tárgya sincs véglegesen rögzítve, ezért a díjat sem lehet pontosan meghatározni, csak tájékoztató jelleggel – a kiszámításának mutatóival – állapíthatják meg a felek.
Fontos 2008 óta érvényes szabály: Az építési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett.
230+ projekt tapasztalata alapján
Több mint 230 projektben vettem részt. Az esetek többségében azok az építtetők jártak jól, akik:
- Részletes, tételes költségvetést kértek
- Írásba foglalták a módosítások elszámolását – a pótmunkák a legnagyobb viták forrása
- Rögzítették a fizetési menetrendet – soha ne előre fizess!
- Műszaki ellenőrt alkalmaztak – megspórolja ezen költség többszörösét
- Pontosan definiálták a „kulcsrakész” fogalmat
| Gyakori hiba | Következmény | Megoldás |
|---|---|---|
| Általános „kulcsrakész” ár | Vita, mi tartozik bele | Tételes költségvetés |
| Nincs határidő | Végtelen csúszás | Konkrét dátumok, kötbér |
| Alvállalkozók nem tisztázottak | Ki felel a hibákért? | Írásban rögzíteni |
| Pótmunka nincs definiálva | Elszabadult költségek | Előzetes megállapodás |
Gyakran ismételt kérdések (GYIK)
Mikor kell megkötni az építési szerződést?
Az építési munkálatok megkezdése előtt, írásban. A 2008 óta hatályos szabályozás szerint az írásbeliség minden értékhatártól függetlenül kötelező.
Ki készíti az építési szerződést?
Általában a kivitelező, de érdemes szakértővel átnézetni. A 191/2009. Korm. rendelet pontosan meghatározza a kötelező tartalmi elemeket.
Mit tegyek, ha a kivitelező nem tartja be a szerződést?
Írásban fel kell szólítani a szerződésszegés megszüntetésére. Ha ez nem vezet eredményre, műszaki ellenőr bevonása, végső esetben jogi lépések (kötbér, kártérítés).
Kötelező a műszaki ellenőr alkalmazása?
Bizonyos értékhatár felett jogszabály írja elő, de kisebb építkezéseknél is erősen ajánlott. A műszaki ellenőr biztosítja, hogy a munka a terveknek és előírásoknak megfelelően készüljön.
Hogyan segíthetek neked?
35 év tapasztalatával állok a rendelkezésedre, ha építkezést tervezel. Szolgáltatásaim:
- Szerződésellenőrzés: Átnézem a kivitelező által készített szerződést, és felhívom a figyelmedet a kockázatokra
- Műszaki ellenőrzés: Az építkezés teljes folyamata alatt követem a munkálatokat
- Szakértői vélemény: Ha már probléma van, feltárom mi okozza, javaslatot adok annak műszaki megoldására
- Költségszakértői szolgáltatás: 2024-től építési költségtervezői és költségszakértői jogosultsággal rendelkezem, segítek a reális elszámolás elkészítésében
Ne építkezz szerződés nélkül, és ne írj alá szerződést szakértő véleménye nélkül. Azért dolgozom, hogy egy jó épületed legyen, ha meg már „valami elromlott”, segítek rendbe tenni!
Kérj árajánlatot építési szerzdés ellenőrzésre vagy műszaki ellenőrzésre →
Összefoglalás – a 7 legfontosabb szabály
- Írásbeliség kötelező – 2008 óta törvényi kötelezettség, értékhatár nélkül
- Tételes költségvetés – ne elégedj meg „kulcsrakész” négyzetméterárakkal
- Pontos határidők – minden szakaszhoz konkrét dátum és kötbér
- Alvállalkozók rögzítése – tisztázd előre, ki mit csinál
- Pótmunka elszámolása – döntsd el előre a módját
- Fizetési ütemterv – ne fizess előre mindent
- Műszaki ellenőr – sokszorosan megtérül
A magyar építési piac 2026-ban: kulcsrakész családiház 450-650 ezer Ft/m². Egy jól megírt szerződés teszi lehetővé, hogy ez ne szaladjon el.
Források
Építőipari Kivitelezési Tevékenységről szóló Kormányrendelet. (2009). 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről. https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a0900191.kor
Polgári Törvénykönyv. (2013). 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről, 6:252. §. https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv
Magyar Kereskedelmi és Iparkamara. (2024, október 1.). Építőipari tevékenységet végez? Önt is érintheti a kötelező felelősségbiztosítás. https://fmkik.hu/hirek/epitoipari-tevekenyseget-vegez-ont-is-erinti-a-kotelezo-felelossegbiztositas
Bautica. (2025, február 10.). Építkezés 2025-ben: mitől függ, mennyibe kerül felépíteni egy családi házat? https://bautica.hu/blog/epitkezes-2025-ben-mitol-fugg-mennyibe-kerul-felepiteni-egy-csaladi-hazat
