Vecsés 2023.
Épület átvizsgálás, értékelés.
Ezt az épületet az eladó nemrég elkezdte felújítani, majd az eladás mellett döntött. Ügyfelem felkért nézzük át, a meghirdetett ár arányban áll-e a valósággal.
Ilyenkor szokásos módon értékelem a meglévő épület „műszaki tudását”. Jelen esetben az eddig elvégzett felújítási, bővítési munkák értékét is értékeltem. Mit is ér ez vétel során?
Sajnos általában az elvégzett munkák tervek nélkül, legfeljebb bejelentési tervekkel, kivitelezési tervek a részletek átgondolása nélkül készülnek, ahogy ezen esetben is. Műszaki felügyelet nélkül, amolyan megtalált szakemberekkel, vagy magát annak valló vállalkozókkal.
Jelen épületen felraktak a házra egy homlokzati hőszigetelést, csak hát tettek is rá meg nem is. A most készült szigetelés vastagsága elenyésző. Ma 15-20 cm szigeteléseket építünk, és ha a jövőre gondolunk én biztos nem tennék 20 cm alatt. Persze a régi redőnyök maradtak, nehéz is integrálni őket a szigetelésbe, így máris kialakult, maradt a redőny körüli gyengén szigetelt falszakasz, ami így még kritikusabb mint előtte, hiszen a belső felületen lényegesen nagyobb lesz a redőny környékén és attól távolabb a hőmérséklet. A különbség pedig páralecsapódáshoz, az pedig penészedéshez vezet.
A lábazati repedésben máris kiderült egy komoly hiba. Az épület lábazatát hőszigetelték ugyan de oda olyan hőszigetelést tettek, melynek a vízfelvétele jelentős, nem való lábazatra. Máris nem csodálkozom, miért is kezdett tönkremenni a lábazati rész… Lehet bontani, újraépíteni…
Felújításkor a tető új cserépfedést kapott. Sajnos az ereszcsatorna sok helyen sérült melyet a ráközelített fotókon láthatók csak. Az ács persze halott arról, hogy rovarhálót kell tenni az ereszhez, de azt nem tudta miért. A tető szükséges átszellőztetése így nem működik, mert a rács mögött egy keresztben beépített léc található. Új a tető, de hibás. Az összes ereszt szét kell szedni és újra készíteni.
És persze a kémény szegély mellett is befolyik a víz a tetőtérbe.
Az emeleti erkélyajtók alatt kilóg a beton az ajtó alól. Jó kis hűtőborda. Az ajtót a külső síkra, a hőszigetelés síkjára kellett volna építeni. Na most lehet kiszedni és átrakni. Csakhogy redőny is van felette….. A megoldás nem könnyű, most már sokkal többe fog kerülni, mintha előre gondolkodnak…..
A fűtési rendszer persze régi majd 30 éves padlófűtés szabályozás nélkül. Vajon meddig működik, és mi a hatásfoka? Gáz számlát nem láttunk.
Mit érnek ezek? Vásárlás után egyből a frissen készült részek javításával kell kezdeni. Ennek költsége van, melyet ilyenkor szembe állítunk az eladási árral, figyelembe véve, hogy még később lehet birtokba venni az ingatlant. Ebből persze kialakul egy csökkentett vételi ár.
Sajnos az épület tulajdonosa, mint laikus ezzel nem számolt, pedig lényegesen olcsóbb lett volna szakember felügyelete alatt végezni a tetőtérbeépítési, felújítási munkákat.
Így végül egy alacsonyabb vételi ajánlatot kapott az eladó, aki persze magasabb összegre gondolt, amitől nem igazán tudott elszakadni, így az üzlet nem valósult meg.
Megbízóm megmenekült egy komoly és költséges problémahalmaztól melyet átvizsgálás nélkül, egy esetleges vásárlási döntéssel vett volna a nyakába.
