Ha családi házat szeretnél építeni, a megfelelő szakember megtalálása az egyik legfontosabb döntés, amit meg kell hoznod. A jó kivitelező nemcsak szakértelmével, hanem megbízhatóságával is garantálja, hogy az otthonod tervek szerint, határidőre és költségvetésen belül készüljön el. Ebben a cikkben bemutatom, hogyan találd meg azt a partnert, aki valóban sajátjának érzi majd az építkezésedet.
Gyors válasz: Keress minimum 5-10 éves múlttal rendelkező céget, kérj referenciákat és látogass el korábbi építkezésekre, hasonlítsd össze több ajánlatot, ellenőrizd a szakmai hátteret és légy résen a gyanúsan alacsony vagy túlzottan magas árak esetén. A projektmenedzser vagy műszaki ellenőr megbízása kulcsfontosságú a sikeres kivitelezéshez.
Miért kritikus a kivitelező kiválasztása egy építkezésnél?
Mielőtt a kezünkbe kerülne az építési engedély, sőt még mielőtt beadnánk engedélyeztetésre, próbáljuk megtalálni a kivitelezőt, aki fel fogja építeni a házunkat. Ez egy komoly bizalmi döntés, hacsak nem a sokadik házunkat építjük és van egy megbízható vállalkozónk, aki az elejétől a végéig lezongorázza az építkezést.
Sajnos manapság sok a kontár, sok a rossz hír egyik napról a másikra megszűnő építőipari vállalkozásokról, a garanciális javítások lehetetlenségéről. Ha nem vagyunk született alkudozók és nincsenek kötélből az idegeink, akkor ne mi próbáljuk megszervezni az építkezés folyamatát. Sőt az apósunkra se bízzuk rá, aki mondjuk kőműves volt fiatal korában.
Bízzuk szakemberre, aki ezért eléggé el nem ítélhető módon pénzt fog kérni, viszont számtalan idegsejtűnk megmarad és ezért türelmesebbek leszünk az asszonnyal meg a gyerekkel. Ez jó üzlet, ne féljünk megkötni.
1. Projektmenedzser vagy generálkivitelező: ki vezesse az építkezésedet?
Szakemberből annyi van, hogy a Holdig érne oda-vissza a lánc belőlük. Jó szakemberből annyi van, hogy egy kisebb fát éppen-éppen körül tudnának ölelni, ha megfognák egymás kezét. Nekünk egy jó projektmenedzserre van szükségünk, aki sajátjának érzi az építkezésünket. Legjobb, ha csak vele beszélünk.
Ő intéz minden papírmunkát, húzza ki jelképesen az első gazt a földből a tereprendezés során és adja át a kulcsot a szépen elgereblyézett, sarjadó fű mellett a kertünkben. És persze a két esemény közt minden szervezés az ő munkája. Jó esetben olcsóbban kapja az építőanyagot a tüzépről, és tényleg akkor érkezik a mixerkocsi amikorra várják a munkások.
Mi a projektmenedzser feladata az építkezésen?
Projektmenedzserek nem nőnek a földből, nem is önálló szakma, inkább gyakorlat által képzett szakterület. Egy jó műszaki ellenőr, aki korábban kivitelező volt, vélhetően elég gyakorlott hogy ezt a műszaki ellenőrzésnél is tágabb körű feladatot rá bízzuk.
Régen rossz, ha kőművest vagy ácsot látunk magunkkal szemben a tárgyalóasztalnál, ha mi járunk tüzépről tüzépre és nem értjük miért késik a például burkoló két hetet. Mérnöki irányítás vagy aktív jelenlétű háttér nélkül nincs megfelelő eredmény!
2. Kiviteli terv: miért elengedhetetlen a dokumentáció?
A kivitelezés megkezdése előtt nagy eséllyel szükségünk lesz a kész bejelentési dokumentációra, vagy az engedélyezési és kiviteli tervekre. Erről rendelkezik az építési engedély határozat is, de a 191/2009. kormányrendeletben is utánanézhetünk, hogy mely esetekben kell kiviteli terv, és milyen szakágaktól, továbbá az építészünk is megmondja ezeket az információkat.
Nem nagy titok, de szükség van tartószerkezeti, gépészeti, és elektromos kiviteli tervre, és legalább azokról az épületszerkezetekről csomópontokra, amik egyediek. Teljesen mindegy mit ír a rendelet, a kiviteli terv a barátunk minden esetben.
Miért fontos a kiviteli terv?
Építési engedélyezési, illetve bejelentési terv alapján rosszul kivitelezett háznál soha az életben nem fogunk felelőst találni az elrontott részletmegoldásokért. Talán a felelős műszaki vezetőre rákenhetünk valamit, de ő a sok éves rutinjával angolnaként fog kisiklani kérdéseink és vádjaink elől.
Ha van kiviteli tervünk a szükséges részletrajzokkal akkor nagyon egyszerűen számonkérhető minden, sőt az építkezésen a mi képviseletünkben eljáró műszaki ellenőr azonnal be tud avatkozni és korrigáltatja a hibát.
3. A felelős műszaki vezető szerepe: kire figyeljünk?
Az sem mindegy a leendő felelős műszaki vezető olyan lesz-e, mint Columbo felesége – mindenki tudja hogy van, de soha nem látta senki. Így aztán sok befolyása lesz a minőségre.
A felelős műszaki vezető a kivitelező érdekeit képviseli és biztosítja, hogy a kivitelezés szabályosan, szakszerűen történjen. Az ő feladata az építési napló vezetése, a hatósági előírások betartása és a munkavédelem. Éppen ezért fontos, hogy aktívan jelen legyen az építkezésen.
4. Referenciák ellenőrzése: hogyan ismerd fel a megbízható céget?
Próbáljunk úgy lebonyolítást szervező céget választani, hogy utána nézünk a történetének. Ha van legalább 5-10 éves múltja, akkor azokkal le lehet ülni tárgyalni. 5 év még nem de 10 a mai magyar építőiparban sok idő. Ha valaki eddig talpon tudott maradni, akkor kicsi az esélye, hogy pont a mi házunknál dobja be a törülközőt és szalad el a pénzünkkel.
Konkrét lépések a referenciák ellenőrzéséhez
Kérjünk referenciákat címmel és telefonszámmal, nézzük meg az eddigi munkáit és ne féljünk becsöngetni az adott házba. Ha bármi hiba van, a tulajdonost kérni se kell majd és sorolja. Ha jó az épület a benne lakó szerint, akkor megkaptuk a létező legjobb referenciát.
A jelenlegi piaci körülmények miatt különösen fontos a cégek pénzügyi stabilitásának ellenőrzése. 2024-ben az építőipari termelés 0,4 százalékkal csökkent a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint, ami számos vállalkozást nehéz helyzetbe hozott.
5. Árajánlatok összehasonlítása: mennyibe kerül valójában egy ház?
Nem biztos, hogy az első cég lesz a jó és árajánlatot a kivitelezésre amúgy is hasznos több helyről bekérni. Ne csak az ár legyen a döntő szempont.
Reális árak 2026-ban
A 2024-2025 évi építőipari visszaesés során rengeteg cég sodródott a tönk szélére, akik bármit megígérnek, csak övék legyen a munka. Hogy hogy fejezik be, azt ők se tudják az elején, de talán nem árulok el titkot, de hidd el, hogy azt a végeredményt nem akarja majd látni, főleg benne élni nem akar majd.
Az a cég, aki 800-850.000 forint + áfa négyzetméter árnál kedvezőbbet mond egy hagyományos szerkezetű, átlagos igényszintű épületre az gyanús. Aki 1.200,000 forint + áfa-nál többet mond, az belőlünk akar meggazdagodni. Persze felső határ a csillagos ég, van olyan falburkolat, ahol 1 millió forint egy négyzetméter. Mi nem ezt az esetet vesszük átlagos igényszintnek.
| Kivitelezés típusa | Becsült négyzetméterár (ÁFA nélkül) | Mire figyeljünk |
| Alacsony költségvetés | 700.000 – 800.000 Ft/m² | Egyszerű kialakítás, olcsóbb anyagok, vidéki lokáció, minimális felszereltség |
| Átlagos igényszint | 800.000 – 900.000 Ft/m² | Hagyományos szerkezet, közepes minőségű anyagok, szabvány felszereltség |
| Prémium kategória | 900.000 – 1.200.000 Ft/m² | Magas minőségű anyagok, komplex tervezés, különleges megoldások |
| Luxus kivitelezés | 1.200.000 Ft/m² felett | Exkluzív anyagok, egyedi építészet, csúcstechnológia |
Az új lakóingatlanok 5 százalékos kedvezményes áfája 2026 (feltételekkel 2030) december 31-ig érvényes, ami jelentős megtakarítást jelent az építtetőknek. Ez az intézkedés segíti az építőipar élénkítését is.
6. Szerződéskötés: mire figyelj a kivitelezési szerződésben?
Ha megtaláltuk azt a kivitelezőt, aki fel fogja építeni a házunkat, illetve megszervezi a folyamatot, nincs más hátra, mint néhánx szerződést megkötni, de azt sem mindegy hogyan. Egy későbbi cikkemben erről is írok.
A szerződés legfontosabb elemei
Pontos műszaki tartalom: A kivitelezési dokumentáció alapján részletesen le kell írni, mit tartalmaz a vállalkozói díj
Határidők: Kezdés, részteljesítések, befejezés dátuma egyértelműen rögzítve
Kötbérek és garanciák: Mi történik késedelem vagy hibás teljesítés esetén
Fizetési ütemezés: Előleg, részfizetések, végszámla feltételei
Pótmunkák kezelése: Hogyan számolnak el az előre nem látható munkákkal
7. Műszaki ellenőr: érdemes-e befektetni a szakértői támogatásba?
A műszaki ellenőr az építtető érdekeit képviseli az építkezésen. Feladata a kivitelezés ellenőrzése, a tervek és jogszabályok betartásának vizsgálata. Bizonyos esetekben kötelező műszaki ellenőrt alkalmazni, de még a nem kötelező esetekben is rendkívül ajánlott.
A műszaki ellenőr előnyei
- Jelentős költségeket tud megspórolni hibák korai felismerésével
- Megelőzi a hibás kivitelezésből eredő károkat
- Szakértelemmel képviseli az építtető érdekeit
- Ellenőrzi az építési napló bejegyzéseit és a kivitelezés minőségét
Gyakori kérdések a kivitelező kiválasztásáról
Mikor kezdjem el keresni a kivitelezőt?
Ideális esetben már az építési engedély beadása előtt, sőt akár a tervezés fázisában is bevonható a kivitelező vagy projektmenedzser. Ez segít reális költségvetést készíteni és elkerülni a kivitelezhetetlennek bizonyuló tervmegoldásokat. Fontos! Az előre bevont kivitelező azt sugallja, hogy a munkát neki adjuk, ami drágíthatja a vállalási árat! Így célszerűbb a műszaki ellenőrt felkérni projektmenedzserek, ha e téren már tapasztalt és vállalja ezt a feladatot.
Mekkora előleget kell fizetni a kivitelezőnek?
Az előleg általában a teljes vállalkozói díj 10-30 százaléka között mozog. Légy óvatos a túl magas előleget kérő cégeknél, és mindig rögzítsd szerződésben a fizetési ütemezést. Az új építési törvény szerint bizonyos nagyságrendű beruházásoknál kötelező lehet az építtetői fedezetkezelő alkalmazása is.
Hogyan ellenőrizzem a kivitelező szakmai jogosultságát?
A kivitelezőnek szerepelnie kell a vállalkozó kivitelezők nyilvántartásában. Ezt az MKIK vezeti, oldalukon ellenőrizhetők a kivitelezők. A felelős műszaki vezetőnek pedig rendelkeznie kell kamarai tagsággal (Magyar Mérnöki Kamara vagy Magyar Építész Kamara) és a megfelelő szakmai jogosultsággal. Ezeket a nyilvántartásokat online is ellenőrizheted.
Mit tegyek, ha elégedetlen vagyok a kivitelező munkájával?
Először jelezd írásban a problémát a felelős műszaki vezetőnek és a műszaki ellenőrnek (ha van). Dokumentáld minden észrevételedet fotókkal és az építési naplóban. Ha a probléma nem oldódik meg, a kivitelezési szerződésben rögzített vitarendezési eljárást kell követni. Célszerű ha mindezt szakemberre bízod, ideje egy szakértőt felkeresned.
Kötelező-e műszaki ellenőrt alkalmazni családi ház építésénél?
A 191/2009. kormányrendelet szerint kötelező műszaki ellenőrt megbízni, ha az építési beruházás közbeszerzési eljárás alá tartozik, több fővállalkozó dolgozik, műemléki védelem alatt álló épületet érint, vagy építtetői fedezetkezelő működik közre. Családi házaknál ha generálkivitelező építi általában nem kötelező, de rendkívül ajánlott.
Építsd fel álmaid otthonát megbízható szakemberekkel
A kivitelező kiválasztása hosszú távú döntés, amely meghatározza az építkezés sikerességét. Ne spórolj meg a gondos kiválasztáson, a referenciák ellenőrzésén és a szakmai háttér vizsgálatán. A megfelelő projektmenedzser vagy generálkivitelező nemcsak szakértelmet, hanem lelkiismeretes munkát és átlátható kommunikációt is biztosít.
Az építkezés összetett folyamat, ahol a részletek számítanak. Egy tapasztalt szakember felismeri a potenciális problémákat, mielőtt azok költséges hibákká válnának, és biztosítja, hogy otthonod a tervek szerint, határidőre és költségvetésen belül készüljön el.
35 év szakmai tapasztalatommal több mint 230 projekt tervezésében, műszaki ellenőrzésében és szakértői munkájában vettem részt. Ha szeretnéd, hogy építkezésed sikeres legyen, nézd meg korábbi referenciáimat a hogyanepitsunk.hu/referenciak.html oldalon, és bízd rám házad műszaki felügyeletét vagy ellenőrzését.
Összefoglalás
Keress legalább 5-10 éves múlttal rendelkező céget, ellenőrizd a referenciákat személyesen, hasonlítsd össze az árajánlatokat és légy résen a gyanúsan alacsony vagy túlzottan magas árak esetén. Fektesd be a projektmenedzser vagy műszaki ellenőr szolgáltatásába, és biztosítsd, hogy kiviteli terv álljon rendelkezésre. A jelenlegi piaci nehézségek miatt különösen fontos a cégek pénzügyi stabilitásának vizsgálata.
Egy szakszerűen felépített ház generációkon át szolgálja a családodat, ezért érdemes időt és energiát fektetni a megfelelő szakember megtalálásába.
Források
Központi Statisztikai Hivatal. (2024). Az építőipar termelése 2024-ben [Gyorstájékoztató]. https://www.ksh.hu/
Magyar Közlöny. (2024). Az egyes adótörvények módosításáról szóló 2024. évi LV. törvény. https://magyarkozlony.hu/
Nemzeti Adó- és Vámhivatal. (2024). Újabb két évig marad az újépítésű lakások 5 százalékos áfája. https://nav.gov.hu/ado/afa/Ujabb_ket_evig_marad_az_ujepitesu_lakasok_5_szazalekos_afaja
Magyar Kormány. (2009). 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységről. Nemzeti Jogszabálytár. https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a0900191.kor
SzakiWeb Platformonline Kft. (2026). Házépítés árak 2026. https://szakiweb.hu/hazepites-arak
Tudjukki Ingatlanközvetítő Kft. (2025). Mennyibe kerül egy ház építése 2025-ben? https://www.tudjukki.hu/tippek/epiteszeti-tervezes/mennyibe-kerul-egy-haz-epitese
MAPEI Kft. (2025, február 14). A magyar építőipar 2024-es teljesítménye: stabilizálódás vagy stagnálás? https://www.mapei.com/hu/hu/sajtokozlemenyek-es-hirek/hirek-es-esemenyek/esemeny-reszletei/2025/02/14/a-magyar-epitoipar-2024-es-teljesitmenye-stabilizalodas-vagy-stagnalas
